Výkup půdních prostor
Vykupujeme od majitelů bytových domů v Praze půdní prostory za účelem realizace půdní vestavby nebo nástavby. Prodej půdního prostoru je jedním z nejoblíbenějších prostředků, jak získat peníze na nutnou rekonstrukci domu bez toho, aniž by bylo nutné si vzít úvěr či navýšit platby do fondu oprav.
Specializujeme se pouze na půdní vestavby a rekonstrukce domů. Samozřejmostí je zajištění veškeré administrativy s výkupem půdy a rekonstrukcí domu spojené, včetně nákladů na právní služby či prohlášení vlastníka. Více o nás zde.
Vykupujeme půdní prostory v Praze za účelem realizace půdní vestavby bytů.
Na základě osobní prohlídky půdy, která zabere orientačně 30 minut, získáte nabídku do vašeho výběrového řízení. Případně tato nabídka pomůže přesvědčit ostatní vlastníky, pokud zatím nepanuje shoda o využití prostoru ve vašem domě.
Pro ocenění půdních prostor nebo nabídku nás kontaktujte
Co za půdu dostanete?
1 Peníze (finanční protiplnění)
Za poskytnutí půdních prostor nabízíme finanční hotovost, kterou získáte pro vlastní potřebu (např. splacení úvěru) nebo na rekonstrukci bytového domu. Bez celkové rekonstrukce domu však jsou půdní byty hůře prodejné, proto vyžadujeme, aby utržené peníze byly co nejvíce použity na rekonstrukci domu.
Prodej půdních prostor výlučně za finanční prostředky je vhodný pro BD či SVJ, která již mají kompletně zrekonstruovaný dům, případně pro malé půdní prostory, které si odkoupí např. současný spolumajitel bytového domu.
Prodej půdního prostoru pouze za peníze
- Jednodušší porovnání nabídek (výběrové řízení s porovnáním nabídek věcného protiplnění je náročnější)
- Peníze se mohou jednoduše rozdělit mezi vlastníky domu podle podílů na bytovém domě
- Utržené peníze podléhají dani, jedná se o příjem SVJ
- Většinou stejně budete muset provést nové výběrové řízení a vybrat stavební firmu na rekonstrukci, řešit projekt na rekonstrukci, nový výtah, povolení atd.
- S penězi budete moci disponovat po získání stavebního povolení (případně až po kolaudaci), nikoliv po podepsání smlouvy o výstavbě
2 Rekonstrukce domu (věcné protiplnění)
Jako další možnost nabízíme celkovou rekonstrukci domu, která bude provedena současně s výstavbou půdních bytů. Rozsah rekonstrukce bývá individuální záležitostí a vždy záleží na vzájemné dohodě. Vzhledem k rostoucím cenám bytů v Praze dokážeme nabídnout kompletní rekonstrukci domu i pro středně velké půdní prostory. Rekonstrukce domu se obykle skládá z těchto dodávek:
- Instalace nového výtahu
- Renovace společných prostor
- Renovace uliční s dvorní fásády
- Nová okna do ulice (většinou špaletová) a do dvora (europrofily)
- Nové stoupačky kanalizace, vody, plynu, elektřiny
- Rekonstrukce krovu, krytiny a klempířských prvků včetně komínů
- Nové/repase vstupních dveří do domu
- Nové/repase vstupních dveří do bytů
- Nové osvětlení společných prostor, datové rozvody, SAT, videotelefony
- Rekonstrukce sklepních prostor
- Rekonstrukce dvorku
- Atd.
Bytový dům zhodnotíme na své náklady a „na klíč“ včetně vyřízení všech povolení až po kolaudaci, vlastníci se nemusí o nic starat a vyřizovat.
Rekonstrukce bytového domu výměnou za půdní prostory
- Žádné starosti - zařídíme veškerou administrativu, tj. vypracování smluv vč. smlouvy o výstavbě, jednání s památkáři, jednání se stavebním úřadem, stavební povolení atd.
- Tržní cena vašich bytů vzroste o 20 % průměrně; nejvíce vzroste cena bytů ve vrchních patrech, kde dosud nebyl výtah.
- 0 Kč - tolik vás bude stát rekonstrukce domu.
- 0 Kč z fondu oprav - rekonstrukce se nedotkne peněženek vlastníků.
- Příspěvek do fondu oprav - vlastníci získají případně i prostředky do fondu oprav.
- Náročnější porovnání nabídek (více o porovnávání nabdídek a případném dvoukolovém výběrovém řízení zde)
Nejčastější variantou je kombinace finančního a věcného protiplnění.
Máte obavy, že neprovedeme stavební práce v termínu, rozsahu a kvalitě, jak bylo domluveno ve smlouvě o výstavbě? Vzhledem k tomu, že budete účastníkem kolaudačního řízení, máte dostatečné „páky“. Pokud nebude vše provedeno tak, jak bylo domluveno, nové byty nebudou zkolaudovány.
Pro ocenění půdních prostor nebo nabídku nás kontaktujte
Kolik za půdu dostanete?
Výše protiplnění za přenechání půdního prostoru závisí na velikosti půdního prostoru, lokalitě, výšce pozednice a hřebene střechy, na využitelnosti půdního prostoru a na omezení památkářů. Dále cenu ovlivňují ve větší či menší míře světová orientace stran, výhledy z budoucích teras, možnosti parkování atp.
Cena půdního prostoru Praha a její proměnné
1 Velikost půdního prostoru
Čím větší plochu půdní prostor má, tím je atraktivnější. Náklady na přípravu půdní vestavby, a to jak finanční, tak časové, jsou víceméně fixní. Je tedy jedno, zda se jedná o půdu o 100 m2 nebo 400 m2 – s přípravou půdní vestavby máme víceméně stejné starosti, náklady a množství investovaného času. U větších půd tedy běžně dostanete více v přepočtu na m2.
2 Lokalita
Čím atraktivnější lokalita, tím jsou ceny půdních prostor vyšší. Na Praze 1 již moc volných půdních prostor není. V aktuálním roce je nejatraktivnější lokalitou Praha 2, zejména Vinohrady. Častými lokalitami jsou Žižkov, Vršovice, Karlín, Holešovice atd. Velký zájem je o půdní vestavby na Smíchově či v Dejvicích, volných půd však v daných lokalitách mnoho není. Pokud se tedy jedná o pěknou lokalitu Vinohrad, cena půdního prostoru může být až 2× vyšší než v případě méně atraktivních částí Prahy.
3 Výška hřebene střechy
Výška hřebene střechy je nejdůležitějším parametrem, který rozhoduje o tom, zda mohou vzniknout mezonetové byty. Pokud je výška hřebene střechy 5,5 až 6 m nad úrovní podlahy půdního prostoru, mohou většinou vzniknout plnohodnotné mezonetové byty. Půdní vestavba je tak dvoupatrová, což znamená celkově cca 1,5násobek plochy půdních bytů oproti jednoúrovňové půdní vestavbě. Pokud tedy máte vysoký hřeben střechy, cena půdního prostoru může být až o cca 50 % vyšší než v případě nízkého hřebene střechy.
V aktuálním roce 2024 vykupujeme půdní prostory v Praze za cenu od 30 tis. Kč/m2 do 90 tis. Kč/m2
4 Výška sousedních domů
V případě, že sousední bytové domy jsou vyšší, existuje možnost dorovnání výšky střechy na jejich úroveň. Pokud je teoreticky možné realizovat půdní (střešní) nástavbu, tj. postavit nad posledním stávajícím patrem další plnohodnotné patro, cena půdního prostoru se násobně zvyšuje. V těchto případech zpracujeme tzv. variantní nabídku na přenechání půdního prostoru (pro ponechání výšky a pro zvýšení o patro).
5 Řešení půdy
Každý půdní prostor je unikátní. Budoucí využitelnost půdního prostoru pro půdní vestavbu závisí také na výšce pozednice (čím vyšší pozednice, tím méně šikmin v půdní vestavbě) či komplikovanosti půdního prostoru (např. rohový bytový dům je složitější na realizaci půdní vestavby, má menší možnosti při budování teras atd.). Budoucí prodejní cena půdních bytů (tím pádem i prodejní cena půdního prostoru) nezáleží pouze na velikosti těchto bytů, ale i na jejich dispozici. Obecně platí, že čím méně je půda komplikovaná, tím lepší dispozice půdních bytů mohou vzniknout.
6 Omezení památkářů
Každá městská část je jinak památkově chráněná. Co povolí v jedné části Prahy, nemusí povolit na druhém konci. Omezení se týkají budoucí výšky hřebene střechy, tvaru střechy, možnosti vzniku střešních vikýřů či střešních teras, povolené velikosti střešních oken směrem do ulice a do dvora atd. Spolupracujeme s prověřenými architekty a projektanty, kteří mají bohaté zkušenosti s jednáním s památkáři a tak ví, co je a není prosaditelné.
Orientační ukázka rozložení nákladů a zisku u projektu výstavby půdních bytů (pro aktuální rok 2024)
Pro ocenění půdních prostor nebo nabídku nás kontaktujte
Jak probíhá rekonstrukce domu a výstavba půdních bytů?
Od záměru využít půdní prostor do ukončení rekonstrukce bytového domu včetně kolaudace půdních bytů často uběhne několik let. Níže uvádíme vzorový postup spolupráce se společenstvím vlastníků jednotek či bytovým družstvem.
- Schválení nabídky – odsouhlasení vlastníky (výběr konkrétní společnosti ke spolupráci s cílem uzavření smlouvy o výstavbě).
- Zpracování projektové studie – cca do dvou měsíců od předběžného odsouhlasení spolupráce.
- Uzavření smlouvy o výstavbě – cca tři měsíce (záleží na rychlosti připomínkování smlouvy ze strany SVJ a BD).
- Zahájení řízení se stavebním úřadem o vydání stavebního povolení – stavební povolení s nabytím právní moci cca do devíti až dvanácti měsíců od podpisu smlouvy o výstavbě.
- Zahájení stavby – obratem po nabytí právní moci stavebního povolení, cca dvanáct až šestnáct měsíců od schválení nabídky (bodu 1/).
- Vložení smlouvy o výstavbě na katastr nemovitostí – součástí je změna prohlášení vlastníka.
- Realizace rekonstrukce domu a výstavba bytových jednotek – cca dvanáct až šestnáct měsíců od zahájení stavby.
- Těsně před dokončením stavby žádost o zahájení kolaudačního řízení.
- Kolaudace bytových jednotek, změna stavu bytů na katastrálním úřadu.
V ideálním případě tak celá realizace může trvat cca dva roky od odsouhlasení spolupráce s námi. Vše však záleží na rychlosti připomínkování smluv ze strany SVJ a BD a zároveň na rychlosti úřadů. Poslední dobou se však rychlost povolování úřadů snižuje a termíny se prodlužují.
Orientační časový harmonogram prací
Pro ocenění půdních prostor nebo nabídku nás kontaktujte
Časté dotazy
1 Lze prodat půdní prostor?
Půdní prostor jako takový – pokud není vymezen jako jednotka – nelze jednoduše prodat. Půdní prostor je společná část bytového domu. Prodej se uskutečňuje formou smlouvy o výstavbě.
2 Když je půdní prostor pouze společná část domu – lze ji alespoň pomocí prohlášení vlastníka vymezit jako jednotku?
Bohužel nelze. Půdní prostor je společnou částí budovy a slouží pro společné užívání všemi vlastníky jednotek v domě (či pouze některými). Za účelem půdní vestavby je ze zákona nezbytný souhlas všech vlastníků jednotek. Prodej se uskutečňuje formou smlouvy o výstavbě.
3 Jaká je orientační cena 1 m2 půdního prostoru v Praze?
Prodejní cena půdního prostoru v Praze je závislá na mnoha proměnných a nelze ji jednoduše stanovit. Záleží na lokalitě, velikosti půdního prostoru, výšce hřebene střechy, výšce okolních domů, omezení památkářů, využitelnosti půdy atp. V Praze se rozptyl může pohybovat mezi 30 tis. Kč/m2 a cca 90 tis. Kč/m2 půdy. Pro orientační zjištění ceny půdního prostoru nás neváhejte kontaktovat, zdarma vám provedeme tržní odhad.
4 Kolik hlasů je potřeba ke schválení půdní vestavby?
Záleží na tom, kdo půdní prostor vlastní. Pokud je půdní prostor definován jako společná část domu (nejčastější varianta), jsou vlastníci bytového domu (a tím i půdy) uvedeni v katastru nemovitostí a souhlasit musí všichni tito vlastníci. Pokud je vlastníkem pouze bytové družstvo, počet hlasů nutných ke schválení je uveden ve stanovách družstva. Pokud je dům ve vlastnictví jak bytového družstva, tak jednotlivých vlastníků (již se začalo s převodem do OV), je nutný 100% souhlas všech vlastníků (nejenom tedy družstva jako celku, ale i jednotlivých vlastníků). Podrobné informace o schvalování půdních vestaveb (resp. smluv o výstavbě) naleznete zde.
5 Jaký je rozdíl mezi finančním a věcným plněním za přenechání půdního prostoru?
U finančního plnění je poskytnuta hotovost formou vkladu do fondu oprav, kterou může BD či SVJ využít ke svým účelům. Nevýhodou je, že finanční plnění je většinou poskytnuto až po získání stavebního povolení (do té doby leží v úschově), a dále vyplývající daňové povinnosti. U věcného plnění jsou poskytnuty stavební práce pro rekonstrukci celého domu (výtah, okna, fasáda, společné prostory atd.). Práce probíhají současně s půdní vestavbou a celková rekonstrukce domu je provedena na klíč.
6 Jaký je rozdíl mezi vestavbou, nástavbou a přístavbou?
U půdní vestavby se nezvedá výška střechy – výška hřebene střechy zůstává neměnná. O půdní nástavbě mluvíme tehdy, pokud vznikne nad posledním patrem další plnohodnotné patro. Nástavba může být v některých případech povolena, pokud sousední domy jsou vyšší a hřeben střechy je možné zarovnat na stejnou úroveň jako sousední domy. Termíny půdní přístavba a střešní nástavba jsou totožné s půdní nástavbou. Více o půdních vestavbách zde.
7 Jak to je se statikou půdní vestavby?
Před samotnou výstavbou půdních bytů se dělá statický průzkum, který určí, za jakých podmínek je možno půdní vestavbu provést. Dle výpočtů statiků a zkušeností je zatížení bytového domu půdní vestavbou většinou minimální.
8 Jak je to s hlukem a nepořádkem při výstavbě?
S výstavbou bytů a rekonstrukcí bytového domu je spojen hluk a nepořádek, který objektivně nejvíce pocítí lidé v bytech sousedící s půdou. Je nutné si ve smlouvě o výstavbě předem vyjasnit termíny stavebních prací, od kdy do kdy se budou práce provádět, zda i o víkendech či svátcích, jak bude řešena doprava stavebního materiálu atd.
9 Co to je prohlášení vlastníka?
Prohlášením vlastníka se rozděluje dům na jednotky (byty či nebytové prostory). Nejčastěji se tak děje při převodech bytů z družstevního do osobního vlastnictví nebo se tak rozdělují nové poměry v domě při výstavbě podkrovních bytů, které vzniknou z nevyužitých společných prostor (půdního prostoru). Součástí prohlášení vlastníka je vymezení, zaměření, zakreslení a popis jednotek vč. společných částí domu a stanovení podílu na nich. Detailnější informace o prohlášení vlastníka budovy zde.
10 Jak porovnávat jednotlivé nabídky?
Podle rozsahu plnění (finančního a věcného) a zároveň podle referencí. Neměla by tedy rozhodovat pouze cena. Porovnání jednotlivých nabídek věcného plnění je komplikovanější a podrobně ho rozebíráme v tomto článku.
11 Jak by měla vypadat smlouva o výstavbě?
Kromě standardních náležitostí, jako jsou definice domu, vlastníků a stavebníka či vymezení společných částí domu, nových jednotek, podílu na pozemku atd., je velmi důležité správně vymezit práva a povinnosti stavebníka, stanovení rozsahu prací, stanovení finanční kompenzace, termín výstavby, doba provádění prací, pojištění, záruky, odpovědnost za škody, doprava materiálu, úklid prostor, připojení staveniště atd. Smlouvu o výstavbě detailně popisujeme v samostatném článku.
12 Jak dlouho trvá rekonstrukce bytového domu a půdní vestavba?
Od rozhodnutí využít volný půdní prostor do ukončení rekonstrukce bytového domu (kolaudace půdní vestavby) často uběhne i několik let. V ideálních případech celý proces trvá 2 až 2,5 roku.
13 Co když neprovedete rekonstrukci ve stanoveném termínu, objemu, kvalitě?
Vzhledem k tomu, že budete účastníky kolaudačního řízení, máte dostatečné „páky“. Pokud nebude vše provedeno tak, jak bylo domluveno ve smlouvě o výstavbě, nové byty nezkolaudujeme.
