Ocenění půdního prostoru
Prodejní cena půdních prostor je závislá na mnoha proměnných. Stanovení ceny půdních prostor vyžaduje zkušenosti s realizacemi půdních vestaveb a nástaveb. Níže uvádíme proměnné, na kterých je cena půdního prostoru nejvíce závislá.
Cena půdního prostoru Praha a její proměnné
1Velikost půdního prostoru
Čím větší plochu půdní prostor má, tím je pro developery atraktivnější. Náklady na přípravu půdní vestavby, a to jak finanční, tak časové, jsou víceméně fixní. Je tedy jedno, zda se jedná o půdu o 100 m2 nebo 400 m2 – developer má s přípravou půdní vestavby stejné starosti, náklady a množství investovaného času. U 4× větší půdy a při stejné relativní marži má však adekvátně vyšší zisk v absolutních číslech. Proto čím větší je půda, tím větší je o ni zájem mezi developery. Větší konkurence zároveň výrazně zvedá cenu půdních prostor v přepočtu na m2.
2Lokalita
Čím atraktivnější lokalita, tím jsou ceny půdních prostor vyšší. Na Praze 1 již moc volných půdních prostor není. V aktuálním roce je nejatraktivnější lokalitou Praha 2, zejména Vinohrady. Častými lokalitami jsou Žižkov, Vršovice, Karlín, Holešovice atd. Velký zájem je o půdní vestavby na Smíchově či v Dejvicích, volných půd však v daných lokalitách mnoho není. Pokud se tedy jedná o pěknou lokalitu Vinohrad, cena půdního prostoru může být až 2× vyšší než v případě méně atraktivních částí Prahy.
3Výška hřebene střechy
Výška hřebene střechy je nejdůležitějším parametrem, který rozhoduje o tom, zda mohou vzniknout mezonetové byty. Pokud je výška hřebene střechy 5,5 až 6 m nad úrovní podlahy půdního prostoru, mohou většinou vzniknout mezonetové byty. Půdní vestavba je tak dvoupatrová, což znamená celkově cca 1,5násobek plochy půdních bytů oproti jednoúrovňové půdní vestavbě. Pokud tedy máte vysoký hřeben střechy, cena půdního prostoru může být až o cca 50 % vyšší než v případě nízkého hřebene střechy.
Cena půdního prostoru v Praze v roce se pohybuje mezi 30 až 80 tis. Kč za m2.
4Výška sousedních domů
V případě, že sousední bytové domy jsou vyšší, existuje možnost dorovnání výšky střechy na jejich úroveň. Pokud je možné realizovat půdní (střešní) nástavbu, tj. postavit nad posledním stávajícím patrem další plnohodnotné patro, cena půdního prostoru se násobně zvyšuje. V těchto případech doporučujeme nechat si vypracovat tzv. variantní nabídku na přenechání půdního prostoru.
5Řešení půdy
Každý půdní prostor je unikátní. Budoucí využitelnost půdního prostoru pro půdní vestavbu závisí také na výšce pozednice (čím vyšší pozednice, tím méně šikmin v půdní vestavbě) či komplikovanosti půdního prostoru (např. rohový bytový dům je složitější na realizaci půdní vestavby, má menší možnosti při budování teras atd.). Budoucí prodejní cena půdních bytů (tím pádem i prodejní cena půdního prostoru) nezáleží pouze na velikosti těchto bytů, ale i na jejich dispozici. Obecně platí, že čím méně je půda komplikovaná, tím lepší dispozice půdních bytů mohou vzniknout.
6Omezení památkářů
Každá městská část je jinak památkově chráněná. Co povolí v jedné části Prahy, nemusí povolit na druhém konci. Omezení se týkají budoucí výšky hřebene střechy, tvaru střechy, možnosti vzniku střešních vikýřů či střešních teras, povolené velikosti střešních oken směrem do ulice a do dvora atd. Zde je zásadní, s jak schopným projektantem developer spolupracuje a co daný projektant dokáže s památkáři vyjednat.
Za půdní prostor v Praze můžete inkasovat od jednotek milionů až po desítky milionů Kč.
Dále cenu ovlivňují ve větší či menší míře světová orientace stran, výhledy z budoucích teras (výhled na Pražský hrad je logicky cennější než výhled na železniční trať), technický stav bytového domu, možnosti parkování atd.
Orientační ukázka rozložení nákladů a zisku u projektu výstavby půdních bytů (pro aktuální rok 2020)
Stanovení ceny půdního prostoru tak není jednoduché a vyžaduje značné zkušenosti s realizacemi půdních vestaveb. Oslovit realitní kanceláře či jiné běžné odhadce není správným krokem. Každý půdní prostor v Praze je unikátní a ocenění nelze dělat podle jednoduchých tabulek.
Chcete ocenit půdní prostor? Pro ocenění půdního prostoru nás kontaktujte.
