Prohlášení vlastníka budovy

Prohlášení vlastníka budovy je se nezbytný úkon zejména při privatizaci městských bytových domů po bytových a nebytových jednotkách, případně při převodu družstevních bytů do vlastnictví členů družstva. Níže uvádíme náhled na danou problematiku z hlediska výstavby půdních bytů v nevyužitých půdních prostorech.

Právní stránka

Prohlášení vlastníka nemovitosti o rozdělení domu na bytové či nebytové jednotky (též zkráceně "prohlášení vlastníka budovy") je právní úkon, jímž se vymezí bytové a nebytové jednotky a jejich podíl na společných částech nemovité věci (bytového domu v případě prodeje půdních prostor určených k výstavbě podkrovních bytů). Na základě tohoto vymezení jednotek se provede zápis do katastru nemovitostí jako právně samostatné věci.
 

Pro účely realizace půdní vestavby např. při prodeji půdního prostoru je nutné rozlišovat mezi prohlášením vlastníka dle občanského zákoníku č. 89/2012 Sb. účinném od 1. ledna 2014 a prohlášením vlastníka dle již neexistujícího zákona o vlastnictví bytů č. 72/1994 Sb. Mimo jiné jsou zde i různé způsoby výpočtu podlahových ploch jednotek a společných částí domu. Pokud již bylo provedeno prohlášení vlastníka (dům přešel z družstevního vlastnictví do osobního) v minulosti podle zákona o vlastnictví bytů (před rokem 2014), musí podle této právní úpravy vycházet i smlouva o výstavbě.
 

Pokud prohlášením vlastníka vznikne alespoň 5 jednotek, z nichž 3 jsou ve vlastnictví minimálně 3 různých osob, je nutné uvést i náležitosti stanov nově vznikajícího SVJ.

Technická stránka

Zaměřením domu a vymezením jednotek se zabývají geodetické firmy. Na rozdíl od typizovaných jednotek v panelových domech je zaměření činžovních domů technicky složitější. Definice a zaměření společných částí domu a zejména stanovení podílů na nich jsou velmi důležité pro budoucí výpočet záloh do fondu oprav. Je to důležité také z toho důvodu, že protiplnění stavebníka (investora) za právo realizace půdní vestavby bývá - kromě věcné rekonstrukce bytového domu - často i finanční rázu. Je běžně řešeno jako příspěvek do FO, odkud se může rozdělit mezi majitele jednotek.
 

Při záměru prodat půdní prostor investorovi k výstavbě půdních bytů přijdete do styku i se změnou prohlášení vlastníka budovy. Ta je nutná v případě, kdy dochází k určitým změnám stavby, v našem případě vznik nových podlahových ploch půdních bytů a z něho vyplývající nutnost přepočtu společných částí domu.
 

Prohlášení či změny prohlášení vlastníka budovy doporučujeme provést zkušenými právníky, kteří se prokazatelně zabývají bytovým právem.